Zijn de huizenprijzen op hun top?

Na een periode van een sterke daling zitten de huizenprijzen sinds 2014 weer in de lift.

Jaarlijks stegen deze de afgelopen 5 jaar gemiddeld met 8,5%. Op dit moment zien we een beginnende vertraging en dat doet de vraag rijzen ‘zijn de huizenprijzen op hun top?’. Niemand weet het antwoord, maar wel kan een analyse gemaakt worden van de factoren die de huizenprijzen beïnvloeden.

Actoren die de huizenprijzen beïnvloeden

We komen in Nederland volgens het WoonOnderzoek zo’n 300.000 woningen tekort. Onder normale marktomstandigheden resulteert schaarste in stijgende prijzen. De achterstand van 300.000 woningen is niet in een paar jaar ingehaald. Alle voorspellingen van inhaalprogramma’s uit het verleden hebben niet tot het gewenste resultaat geleid. We lopen bij de bouw van woningen achter de feiten aan.

Nieuwbouwhuizen zijn relatief duur. Een gemiddelde nieuwe woning kost rond de € 400.000, terwijl de gemiddelde bestaande woning € 317.000 kost. Bouwers geven aan dat alles duur is: heipalen, bakstenen, arbeid, grond. Aangezien we in Nederland een voorraadmarkt hebben (als we veel nieuwe huizen bijbouwen gaat de prijs niet naar beneden, omdat er dan nog steeds een tekort is) gaat deze hoge prijs voor nieuwbouw zich ook door vertalen in de prijs van bestaande huizen (prijsopdrijvend effect). Nieuwe huizen gebruiken in het kader van de duurzaamheid veel techniek, ook dat heeft z’n prijs.

Als we naar de ontwikkeling van de huizenprijzen van de afgelopen 40 jaar kijken, zien we een gemiddelde jaarlijkse reële stijging van 1,5 tot 2% (boven de inflatie). Overigens betekent dit niet dat we alleen maar jaren van prijsstijging hebben gekend. In twee perioden van grote crises daalden de prijzen 30%-40%. Maar daarna trad altijd een sterk herstel op. Een deel van deze stijging wordt verklaard door de kwaliteitsverbetering van de woning. Een huis uit 1970 is technisch niet te vergelijken met een huis dat vandaag de dag wordt gebouwd. Zeker in het kader van de energieprestatie zullen huizen niet snel goedkoper worden.

Tot nu toe allemaal redenen om aan te nemen dat huizenprijzen hoog zullen blijven of nog verder zullen stijgen. Zeker op de langere termijn. Maar wanneer gaat het mis? Zijn er omstandigheden waardoor de huizenprijzen zullen dalen? Wanneer de rente stijgt verslechtert de betaalbaarheid. Dat zet een rem op de huizenprijzen. Het gaat een keer gebeuren, maar ik denk dat niemand zich aan een uitspraak waagt wanneer en in welke mate. Maar er kan ook een crisis ontstaan, economisch of zelfs politiek. Dan daalt het vertrouwen en doen consumenten geen grote investeringen. We hebben hier ervaring mee ten tijde van de kredietcrisis.

En verder moeten de kopers het gewoon kunnen betalen, genoeg verdienen voor de hypotheek. Alhoewel we zien dat vermogensinbreng, ook van ouders, steeds normaler wordt bij de aanschaf van een huis.

Het beleid van de overheid

Bovenstaande invloeden zijn allemaal van demografische of economische aard. We hebben daar data van, we kunnen modellen maken en dus kunnen we daar lekker aanrekenen. Maar in dit hele spel is er nog een factor van belang: het beleid van de overheid. Sinds 1956 heeft de Nederlandse overheid een actief beleid op de koopsector (zie ‘Pleidooi voor de starter op de koopmarkt’) en de hypotheekrenteaftrek is nog veel ouder. En beleid heeft invloed op prijsvorming van huizen.

Het huidige beleid van de overheid is gericht op binnenstedelijk bouwen in plaats van het ontwikkelen van nieuwe wijken in de polder. Binnenstedelijke ontwikkeling is complexer en daarom duurder. Dat drijft de huizenprijzen op. Helemaal niet bouwen vanwege stikstof of PFAS in de grond maakt de situatie nog erger. Maar ook ander beleid heeft invloed.

In een markt van schaarste vertaalt iedere stimulering zich vaak in prijsstijging. Maar de overheid kan ook andere maatregelen nemen. LTV van nieuwe hypotheken maximeren, fiscaliteit verder afbouwen, sparen in box 1 stoppen bij de nieuwe belastingregelgeving in 2022. En misschien maatregelen die we nu nog niet kunnen verzinnen. Uit het verleden weten we dat het gedrag van consumenten medebepaald wordt door de regelgeving, kijk bijvoorbeeld naar de historie van hypotheekrenteaftrek.

Conclusie

Dus zijn de huizenprijzen op hun top? Wellicht in Amsterdam, maar de schaarste is niet zomaar opgelost en de rente gaat ook nog niet omhoog. En de economie groeit nog. Maar als ik nu een huis zou kopen, zou ik er wel rekening mee houden dat er binnen 5 jaar wel een dipje langs kan komen. Dus niet tot de top financieren.

Tom van der Geest

Wilt u hier verder over praten onder het genot van een kopje koffie? Neem dan contact op met Tom van der Geest, tel. 06 1138 4183