Pleidooi voor de starter op de koopmarkt

Starters hebben het moeilijk op de woningmarkt.

Niet alleen op de koopmarkt, maar ook in de huursector is het moeilijk voor hen om aan een woning te komen. Dat geldt zowel voor de sociale als de particuliere huursector. En eigenlijk is dat niet nieuw, want starters hebben het altijd moeilijk gehad. Maar na een periode van sterke prijsdaling verbetert de betaalbaarheid en dat geeft, in ieder geval de koopstarter, lucht. We zagen dit na de economische crisis in het midden van de jaren tachtig van de vorige eeuw en na het herstel van de kredietcrisis vanaf 2013. Dus wat dat betreft is er weinig nieuws onder de zon. Alleen is het beleid van de overheid voor starters nu anders!

Het essay

Dit blijkt uit het essay De meerwaarde van de eigen woning: geef starters een kans! van Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft) en Karel Schiffer (zelfstandig adviseur en voormalig directeur van de NHG). In het essay wordt een analyse gemaakt van het overheidsbeleid rond de eigen woning van 1956 tot heden. Chronologisch worden de belangrijkste maatregelen van de overheid behandeld en bekeken of het beleid effect heeft gehad. Samenvattend wordt gesteld dat Nederland een rijke historie heeft aan overheidsbeleid ter bevordering van het eigenwoningbezit en dat daar vanuit verschillende politieke stromingen steun voor was. Maar, de laatste overheidsnota over het eigenwoningbezit is van 1985: dat is 35 jaar geleden.

Er wordt een overzicht gegeven van de wetenschappelijke onderzoeken die uitgevoerd zijn naar de voor- en nadelen van het eigenwoningbezit. En wat blijkt: de voor- en nadelen die in 1956 al genoemd werden, gelden nog onverkort. De belangrijkste geïdentificeerde voordelen van het eigen woningbezit zijn:

• vermogensvorming en actief bezit bij kopers;
• meer tevredenheid over de woonsituatie;
• verbetering van de kwaliteit van de woningen;
• bevordering van de spaarzin;
• meer sociale en geografische stabiliteit.

De belangrijkste nadelen zijn:

• belemmering van de mobiliteit;
• het bemoeilijkt het voldoen aan woonwensen in de verschillende levensfasen;
• langlopende financiële verplichtingen;
• belemmering van een economische verdeling van schaarse woonruimte.

De overheid heeft de koopstarter tussen 1956 en nu ondersteund met verschillende instrumenten, zoals NHG, premies op koopwoningen, lage grondprijzen, startersleningen, verkoop van corporatiewoningen. De auteurs concluderen dat starters op de koopmarkt het nu uiterst moeilijk hebben. En er is op dit moment te weinig ondersteuning van de overheid. Daarom doen ze een aantal suggesties:

• stimulering van de bouw (meer focus, een minister van Wonen);
• monitoring en sturing van de bouw;
• aangepaste regels die het starters makkelijker moeten maken;
• aanpakken van regelingen die huizenprijzen opdrijven;
• continuïteit van de hypotheekrenteaftrek;
• bewoningsplicht, zodat de woning niet beschikbaar is voor een belegger;
• anti-speculatiebeding: voorkomt snelle winstneming op nieuwbouw;
• meer ruimte voor woningcorporaties op de koopmarkt;
• stimuleren van tussenvormen (koopgarant, koopstart);
• introductie van een fiscaal aantrekkelijk bouwsparen;
• verhogen van de maximale looptijd van de lening.

De conclusie

De auteurs concluderen dat sprake is van een trendbreuk in het overheidsbeleid. Daarbij wordt de meerwaarde van de eigen woning onderschat en worden de risico’s van de financiering van de eigen woning overschat. Dit heeft geleid tot een, volgens hen onnodige, aanscherping van de overheidsregels ten aanzien van de financiering van de eigen woning, waardoor de eigen woning vooral voor starters bijna niet meer bereikbaar is. Wil je het hele verhaal lezen kijk dan hier.

Tom van der Geest

Hypsotech scant publicaties en ontwikkelingen op de koopmarkt. Deze onderwerpen zijn mede input voor onze Masterclass Hypotheekindustrie. Het brengt extra argumenten en perspectief in de discussies.