Economen en analisten schrijven over de effecten van de coronacrisis op de Nederlandse woning- en hypotheekmarkt. In de pers verschijnen koppen als ‘Huizenprijzen zullen dalen’ en ‘Geen gedwongen verkoop voor de zomer’. Wij zijn geen virologen of economen en hebben geen glazen bol, maar geven je hier onze beschouwingen. 

We laten ons leiden door de feiten van vandaag en kijken terug naar de vorige crisis. We bekijken de woning- en hypotheekmarkt langs drie assen:

  • De fysieke aspecten van de markt
  • De economische aspecten
  • De emoties van de consument

De fysieke aspecten
De fysieke aspecten van de woningmarkt veranderen niet noemenswaardig door de coronacrisis. Zes weken geleden hadden we een tekort van zo’n 300.000 woningen en daar is niet veel in veranderd. Zelfs een hoger sterftecijfer onder senioren heeft een marginale invloed op het aantal beschikbare woningen. De vergrijzing in Nederland gaat gewoon door. Waarschijnlijk heeft vertraging in de bouw een groter effect. Ziekte, logistieke problemen, maar ook stikstof en PFAS remmen de woningbouw met als gevolg dat de tekorten eerder groter worden dan kleiner.

De economische aspecten
De economische effecten als gevolg van de corona-uitbraak zijn groot: hele branches staan on hold, zzp’ers worden geconfronteerd met acute vraaguitval en de winkelstraten zijn leger dan ooit. Dit treft veel consumenten in de portemonnee. De overheid heeft een arsenaal aan maatregel afgekondigd om de nood te ledigen. Aan de andere kant zijn er ook Nederlanders voor wie de financiële gevolgen minimaal zijn: zij werken thuis en het salaris loopt door. En de pensioenen worden ook uitgekeerd.

Toch zullen we de effecten gaan merken: oplopende betalingsachterstanden of preventieve maatregelen om dit te voorkomen. We zien ook een hoos aan oversluiters: enerzijds om van de naar verwachting laagste rentestand te profiteren, anderzijds om de lasten naar beneden te brengen. Er wordt een prijsdaling van woningen voorspeld, maar dat is geen wonder na de enorme prijsstijgen die we achter de rug hebben. Wellicht dat een andere economische verstoring, bijvoorbeeld de handelsoorlog tussen China en de VS, ook de prijscurve had doen omslaan. De hamvraag is echter: hoe lang gaat dit duren? Wanneer komt de economie weer op stoom en is er dan niet teveel permanent vernietigd? Als de verstoring relatief kort duurt en er is veel financiële steun van de overheid, dan kan het herstel relatief snel gaan.

Wat leren we van de vorige crisis?
Interessant is om te kijken naar het verschil in de ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland en de UK tijdens de kredietcrisis. In de UK gingen, kort na het faillissement van Lehman Brothers, de woningprijzen hard onderuit. Er werd, zeker in de financiële sector, hard ingegrepen en er vielen veel ontslagen. Maar de overheid nam, in tegenstelling tot in ons land, geen verdere, beperkende maatregelen. Na 12-18 maanden stegen de woningprijzen in de UK alweer met dezelfde snelheid als waarmee ze eerder daalden. In Nederland daalden de huizenprijzen later en de daling ging langzamer, maar het duurde wel een jaar of vier voordat de markt omkeerde. Als de dip nu kort en hevig is, zullen de prijzen absoluut dalen, maar het herstel kan ook snel en sterk zijn.

De emoties van de consument
En wat doet de consument in tijden van angst en onzekerheid? Tijdens de kredietcrisis hielden we massaal de hand op de knip, ook al adviseerde Rutte om een nieuwe auto te kopen. Hoe harder de crisis ons raakt, hoe lager de rente, hoe meer de Nederlander spaart. We hebben zo’n 370 miljard op spaarrekeningen staan en krijgen daar nauwelijks, geen of zelfs negatieve rente over. Verschilt de coronacrisis van de kredietcrisis? Hebben we de overtuiging dat we over een aantal maanden een medicijn of vaccin hebben? En laten we ons daarom iets minder van de wijs brengen en is het verlangen sterk om snel ons vertrouwde leven op te pakken? In de kredietcrisis is consumentenvertrouwen een belangrijke factor gebleken. Als we binnenkort zien dat er een weg naar herstel is, zal dat de consument weer vertrouwen geven.

En wat doet de rente? 
Direct na de afkondiging van maatregelen zagen we de hypotheekrente wat oplopen. Een logische eerste reactie van geldverstrekkers? Onzekerheid en onvoorspelbare markten leiden tot terughoudendheid. Maar als we zien wat voor steunmaatregelen de centrale banken nu nemen om de slechte periode door te komen en straks economisch aan te jagen is een flink stijgende rente misschien wel verder weg dan ooit. Investeerders zoeken weer veilige havens, staatsobligaties en waarschijnlijk nog steeds woninghypotheken. 

Samenvattend: onze woningmarkt blijft krap met de bekende gevolgen voor de huizenprijzen. Maar prijzen kunnen zeker dalen, een effect als gevolg van de corona-uitbraak is niet meer dan logisch. Achterstanden zullen oplopen, maar er zal van alles gedaan worden om de consument door deze moeilijke tijd te loodsen. De financieringen van nu zijn ook minder risicovol dan tijdens de kredietcrisis. En als er op niet al te lange termijn herstel te zien is, zal de consument naar onze verwachting de draad weer oppakken.

Tom van der Geest